Покупка квартиры на Кипре

24.12.2020 17:00

Дом, где я теперь живу
Дом, в котором сейчас живу

Ну что, начнем.
Можете заварить себе чай или взять чего-нибудь пожевать, пост будет длинный. Воспоминаний много.

Предисловие

В своей квартире я последний раз жил в 2005 году, после чего уехал в Москву и с тех пор всё время снимал.
На Кипре хотел свое жилье с первых дней, но жизнь сложилась так, что мы с семьей длительное время снимали. Сменили за это время 3 квартиры (в каждой жили по несколько лет) и последние 2 года я, уже после развода, жил в 4-й. Привык уже к съемному, надо сказать.

Изначально планировал купить квартиру вместе с бывшей женой, после получения гражданства в 2018-м, но она, после 20 лет брака, решила развестись. Это отдельная длинная (и весьма негативная история). Можно сказать, что я вычеркнул из своей жизни весь 2019 год, который прошел в борьбе и закончился разводом. Я разводиться не хотел.

Наши дни

Мысли о своей квартире не покидали и после развода. В определенном плане стало даже легче — если бы я купил квартиру до развода, то в процессе развода ее пришлось бы делить. У меня есть пара знакомых, которые этим занимались и процесс сам по себе весьма болезненный.

Сразу хочу сказать спасибо тем, кто помогал мне в процессе покупки квартиры. Вы молодцы, без вас бы ничего не получилось. Моя мечта сбылась.

Так вот. Когда я понял, что есть деньги на первоначальный взнос, начались поиски квартиры в Лимассоле и вокруг города. Опыта у меня не было, руководствовался просто здравым смыслом и помощью друзей и знакомых, которые уже прошли через этот процесс и купили тут жилье.

Дом или квартира

Общая тенденция тут такая, что купив квартиру, через несколько лет некоторые хотят дом. Квартиры уже мало. И переезжают за город, кто может.

Главный минус квартиры (в принципе) — соседи и шум вокруг. Но это решается посредством звукоизоляции, путем установки пластиковых окон. Некоторые ставят их тут сразу после заселения, снося алюминиевые окна, которые являются тут стандартом и стоят во многих домах. У алюминия главный минус — щели. Соответственно, отличная слышимость и сквозняки. А если живешь около моря, то к сильным сквознякам добавляется еще и плесень (мы 4 года прожили в такой квартире).

Главный плюс дома — свое отдельное жилье, ощущение того, что ты молодец и купил прямо дом. Тишина и покой. Минус в том, что в него надо вкладываться, со временем, чего я хотел избежать.

Правда сейчас я уже понимаю, что и квартирой тоже надо будет заниматься. Менять окна, двери. Покрасить стены, как минимум.

Гражданство

С гражданством всё сильно упрощается, в организационном плане. Во всем этом процессе я нигде не показывал свой паспорт — ни российский, ни кипрский (ипотеку брал, как киприот). Везде хватало пластика, Cypriot id, который у меня всегда в кошельке. Первоначальный взнос в 20% (а не 30-35%) мне дали тоже из-за гражданства (но это не точно).

Поиски квартиры

Искать квартиру я начал еще в 2019, пассивно, к активным же действиям перешел весной 2020-го.
Поездил по одному из районов Лимассола, который нравился (искал вывески ‘For sale’). Но там были в основном дорогие дома.

Даже купил пачку газет в супермаркете с объявлениями. В 2007-м, когда прилетел сюда, это был весьма действенный способ найти квартиру — объявлений было достаточно много.
Сейчас же из всех газет объявления по продаже квартир были только в одной, Лимассол там был представлен только на одной странице. Я обвел пару-тройку интересных квартир, но уже тогда чувствовал, что это, скорее всего, будут клоповники в 20-30-летних домах. Недавно я эту одну страницу выкинул, по этим квартирам так и не поездил. Без фоток не хотелось тратить время.

В итоге оставались наиболее действенные методы:

  • Bazaraki
  • Facebook Marketplace
    Да, там выставляют квартиры. Можно найти в радиусе, вокруг своего города. Две из них я нашел именно там, обе в отличном состоянии, но за городом. В целом, если сравнивать с Bazaraki, там больше хороших вариантов. Не знаю, с чем это связано. На Bazaraki много хлама (98% из того, что видел). Возможно, быстро разбирают, так как это самая популярная площадка тут.
  • Поездки с агентами по квартирам
    Хозяйке на заметку: если сказать “мне нужна квартира в доме не старше 10 лет”, то это позволяет сразу отсечь старые дома и плохие квартиры. Многие агенты стремятся продать “неликвид” — квартиры, которые не продаются длительное время — и начинают поездки именно с таких квартир. Покатавшись по клоповникам, агенты начинают показывать уже нормальные квартиры, но первоначальные поездки занимают кучу времени и не имеют для покупателя смысла
    Агенты сразу начинают атаковать всеми доступными способами: электрописьма, смски, звонки. Будут писать до тех пор, пока не скажешь, что уже нашел квартиру.
  • Телеграм — там есть пара десятков активных кипрских групп, в одной из которых регулярно публикуют объявления (99% из которых — аренда)
  • Сайты агентств и застройщиков, сайты-агрегаторы объявлений — можно посмотреть некоторые квартиры с использованием фильтров (что удобно), потом ничего не найти и вернуться на Bazaraki

Забегая вперед, скажу, что в конечном итоге свою квартиру я нашел на Bazaraki. Как и многие мои знакомые. Просто сидишь, следишь за объявлениями каждый день (с использованием своих фильтров), пока хороший вариант не увели, и потом переписываешься там с владельцем или агентом, на кого попадешь. В основном там агенты.

Отдельно отмечу, что агенты тут берут за свои услуги с продавцов, а не с покупателей. Поэтому с ними можно смело работать и ездить по квартирам. Я свою как раз купил через агента.

Суммарно посмотрел, думаю, 300-400 квартир в интернете и объездил 10. Отсеивал по принципу “хочу ли я тут жить”. Отдельно стоит отметить, что в 90% случаев владельцы квартир выкладывают фотки “as is” и многие из них темные, которые визуально отталкивают — ощущение, что рассматриваешь кота в мешке. Для меня до сих пор загадка, почему они — учитывая стоимость квартир — не стараются в процессе фотографирования.

Поездки по квартирам

Я сразу для себя решил, что формат “покажите квартиру, спасибо” мне не подходит (я же программист) и подошел к этому ответственному мероприятию системно. Почитал в интернете и пообщался со знакомыми. Определил, на что нужно обращать внимание, определил основные критерии отбора. Составил таблицу с примерно 30 параметрами. Старался учесть всё. Распечатал пачку таких страниц, вложил в папку и поехал по квартирам. Ездил месяц. Вот этот список:

  • Номер квартиры в списке
  • Район, адрес
  • Агент, агентство
  • Титул
  • Адрес
  • Контакты владельца (агента)
  • Стоимость квартиры
  • Район дома
  • Год постройки дома
  • Этаж, всего этажей
  • Количество спален
  • Количество ванных комнат
  • Жилая площадь
  • Кондиционеры
  • Мебель
  • Кладовка
  • Наличие парковки (сколько парковочных мест, крытая ли парковка, включена ли парковка в титул)
  • Качество дверей и окон (металл / стеклопакет)
  • Шумоизоляция, шумный ли район
  • Наличие интернет-провайдеров
  • Жаркое солнце в окна
  • Резервуар с водой на крыше
  • Бойлер для нагрева воды
  • Солнечные батареи на крыше
  • Близость улиц (пыль)
  • Соседи
  • Оценка квартиры

Титул — это документ, закрепляющий за человеком право владения недвижимостью. Там описаны все характеристики квартиры (в моем случае), плюс парковочное место и кладовка. Это важно. Иначе потом может быть борьба за парковочное место и выяснение отношений с другими жильцами.
Что еще важно — отсутствие титула у жилья на вторичном рынке может говорить о том, что дому его либо еще не выдали (и тогда с продажей жилья будут проблемы) или о том, что дом был построен незаконно и его могут снести.

Помимо заполнения таких анкет, фоткал всё, что имело смысл фоткать — квартиры внутри, сами дома, парковки, кладовки. Мне регулярно говорили, что это есть на сайте, но свои фотки всегда лучше в том плане, что на сайте они иногда выглядят на порядок красивее, нежели в реальности. Да, попадались и такие.

Потом сделал для себя каталог квартир — анкета и фотки. Иногда пересматриваю их, вспоминаю хаты.

В итоге каждой квартире присваивал балл, от 1 до 10.
В конце, конечно, понял, что настоящая квартира выбирается сердцем, а не умом (“я хочу тут жить”).
Но умом хотелось выбрать лучшую квартиру, конечно, опираясь на объективные характеристики.

Искать квартиру лучше всего поздней осенью-зимой. Это сезон дождей и если, например, течет крыша, то летом это заметить не получится.

Иногда владельцы квартир, увидев мой список, решали, что я агент.

Оформление документов на квартиру

В определенный момент я понял, что хочу квартиру, которую нашел в июне. Двуспальная, в хорошем тихом районе Лимассола, в почти новом доме (дому на тот момент было 8 лет, хозяева жили там 7 лет).

Смотрел квартиры и за Лимассолом, но потом понял, что хочу в самом городе. За городом — даже, если ехать до города нужно было несколько минут — было ощущение, что буду жить, как за МКАДом.

Съездил к юристу, показал ему “Sale agreement” (договор купли-продажи, между мной и продавцом). Договор был достаточно типовой. Юрист сказал, что стоит еще добавить пункт, разрешающий мне переехать после того, как будет перечислена вся сумма (и потом я его добавил). И еще он сказал, что мне в процессе покупки юрист не нужен. Я всё могу сделать сам. Так в конечном итоге и вышло. Ситуацию сильно облегчил тот факт, что у продавца в том же банке была ипотека и это резко снижало вероятность мошенничества или ошибок с его стороны.

Приехал в отделение своего банка и начал оформлять. Документы были собраны по минимуму — с гражданством тут всё сильно упрощалось. Поручитель тоже не потребовался, кстати. Далее от банка приехал оценщик, оценил квартиру и выяснилось, что сумма оценки была ниже суммы продажи. Меня, конечно, предупреждали, но тут я столкнулся с этой ситуацией сам.

Это была главная засада. Помимо первоначального взноса в 20% нужно было покрыть разницу между ценой продажи и ценой оценки, из своего кармана. Сумма значительная, сопоставимая с суммой для первоначального взноса.
То есть финальная сумма, которая уходит продавцу, складывается для покупателя из трех основных сумм (если речь идет именно об ипотеке):

  • 20% первоначального взноса от оценочной цены (платит покупатель)
  • 80% от оценочной цены добавляет банк
  • разница между ценой продажи и оценки (платит покупатель)

Это заставило искать дополнительные деньги, на которые я никак не рассчитывал и оформление квартиры отложил. Стал искать более дешевые квартиры, ездить по ним.

Недвижимость всегда оценивается банком дешевле, как я понимаю, для того, чтобы потом у банка была возможность оперативно ее продать и вернуть свои деньги. Если он будет продавать ее по той же стоимости, по которой недвижимость покупается, ждать своего покупателя она может долго. Тут, кстати, 1-2 раза в год публикуются списки квартир, домов и машин должников, которые банк выставляет на продажу.

В определенный момент понял, что хочу именно эту квартиру и в ноябре 2020-го возобновил ее оформление.
В конечном итоге процесс оформления занял 2 месяца (!) — я продолжал жить в съемном жилье и просто ждал, когда это всё закончится. Свой отпечаток наложил и сам год — из-за коронавируса некоторые организации тут были закрыты. Позже выяснилось, что владелец квартиры — киприот — тоже взял ее в ипотеку и в конечном итоге просто его ипотеку переоформили на меня. На это и ушло 2 месяца, пока он соберет документы и менеджеры в банке договорятся между собой.

В сухом остатке было 5 видов выплат:

  • разница между ценой продажи и оценки
  • первоначальный взнос
  • налог на переоформление квартиры
  • марки
  • пошлина банку за оформление квартиры

Выдача кредита

Для того, чтобы получить кредит в банке, мне пришлось в течение этих месяцев несколько раз съездить туда, подписать разные бумаги.

  • договор с банком на оформление кредита. Состоит из 40-50 страниц, где, в конечном итоге, на каждом листе надо расписаться “я понимаю, о чем тут написано”. Договор на греческом. Года 3 назад банки ввели требование, что перед подписанием договора на нем должен расписаться и поставить печать юрист, что он объяснил его и заемщик всё понял. Я съездил к своему юристу, к которому катался весь прошлый год (и который, в частности, вел мой бракоразводный процесс). Он еще сказал, что причина в том, что были случаи, когда дело доходило до суда и неплательщик говорил: “а я греческий не знаю, вообще в душе не проинформирован, че тут написано”.
    Отдельно стоит отметить, что 5 страниц этого договора — это большая такая таблица с ежемесячными платежами, где каждая строка — отдельный платеж. Вида: “раз в месяц, такого-то числа, мы спишем с вашего счета такую-то сумму”.
    Никогда в жизни не подписывал договора такого объема. Да и от руки уже давно не писал.
  • life insurance — страхование жизни и нетрудоспособности, если я в течение определенного времени не смогу платить за ипотеку из-за отсутствия работы. Встречался в офисе банка со страховщиком (женщиной). У них несколько разных планов, где часть страховки является инвестицией в различные фонды. Взял самый дешевый. Помимо этого мне сказали, что позже я могу сделать частичный tax refund.
  • home insurance — страхование недвижимости. 3 тарифных плана, от минимального (страхование только квартиры) до максимального, где квартира защищается от воровства, деревьев, удара самолетом (да, я тоже офигел) и прочее. Платится раз в год. Сумма не сильно большая, взял максимальную страховку.

На одобрение кредита со стороны банка тоже уходит время. И саму квартиру (до ее оценки) тоже должен одобрить банк. Но мне юрист сказал, что 100% одобрят. Так и вышло. У меня гражданство, хорошая зарплата и прочее. Платежеспособен, в общем, “давайте ваши документы”.
У них там есть формула, где банк считает, сколько у семьи из определенного количества взрослых и детей остается свободных денег в месяц. И сколько из этих денег семья может отдавать за ипотеку. Резонное основание для отказа в ипотеке, кстати.

Отдельно стоит отметить интересный факт. В этом году, из-за коронавируса, государство решило помочь тем, кто берет ипотеку. Вот новость, кому интересно.
Суть в том, что государство погашает 1.5% от ипотеки в течение 4 лет (если я правильно понял своего менеджера в банке).
Для оформления нужно отправить email в налоговую, они потом отвечают по обычной почте или по email. В моем случае пришло письмо на адрес организации, откуда я ушел 8 лет назад (Amdocs). Получил от секретаря оттуда внезапное сообщение в Facebook Messenger, что мне пришло письмо. Съездил, забрал. Там было написано, что долгов у меня нет. Копию этого письма отправил по email в гос. орган, для оформления субсидии. Но ответ не получил.

Переоформление квартиры

В первых числах декабря, когда я в очередной раз съездил в банк и там уже готовили документы для ипотеки, появилась официальная новость, что Land Registry перестанет принимать документы до конца года, из-за коронавируса.
Land Registry — это гос. орган, где (в том числе) происходит переоформление недвижимости. Финальный этап, финальная нехилая пошлина.
Я было уже подумал, что ждать еще месяц (до начала января), когда они начнут принимать заявки.
Но через пару дней мне внезапно позвонил мой агент (киприотка), которая вела мое дело и сказала, что всё готово — приезжай в Land Registry завтра утром, будем оформлять документы.

Утром мы встретились: я, владелец квартиры (киприот), агент и сотрудник со стороны банка, который закрывал это дело и проверял документы.

Где-то через час до нас дошла очередь и сотрудница Land Registry стала проверять наши документы. Выяснилось, что в заявлении указан адрес не той квартиры. Там был прописан адрес квартиры, где сейчас живет моя бывшая жена. То есть, как будто, я покупаю ту квартиру. В заявлении от продавца была ошибка. Исправили. Я заплатил пошлину (стоимость средней тачки на Кипре) в кассе и получил на руки долгожданный титул. Всё, с этого момента квартира была моя. Если не считать ипотеку, конечно :)

Далее мы решили с продавцом сэкономить время и поехали переоформлять на меня электричество и воду. Я закрыл старые контракты (в съемной квартире) и на меня открыли новые, уже в моей квартире.

В электроофисе выяснилось, что в моем титуле косяк. Адрес в одном месте не совпадал с адресом в другом, на той же странице. Что еще интереснее — такой же косяк был в старом титуле, у продавца. Продавец забрал оба два титула и пообещал переделать на днях. Вот, теперь жду исправленный вариант.

В целом повезло, что офисы для переоформления воды и электричества были открыты. Из-за коронавируса и надвигающихся праздников их легко могли закрыть.

Там же, в Land Registry, мы подписали с продавцом договор купли-продажи (sale agreement). Из него предварительно удалили пункт о том, что мне надо заплатить депозит (у продавца была ипотека и в депозите не было уже смысла). Смысл депозита в том, что если покупатель в установленный срок не перечисляет основную сумму, то депозит остается у продавца. Типа, компенсация за то, что квартиру “сняли с рынка”. Также по моей просьбе к договору был добавлен перечень имущества, который продавец оставляет в квартире. А оставил он мне практически всю мебель и электронику.

После этого обе ипотеки были оформлены. Я так понимаю, продавец заплатил налог с продаж и получил от банка деньги после продажи (цена продажи минус то, что он уже выплатил банку за те 7 лет, что жил там). А агент получила от продавца свою комиссию.

Переезд в новую квартиру

Сразу после того, как мне выдали титул (на тот момент неверный), продавец отдал мне две связки ключей от квартиры.
Через пару дней, в субботу, я переезжал со съемной на новую квартиру. Думал, это займет пару часов, в итоге ушло полдня. Ездил 3 раза, забив свою машину. Вещей было не очень много — арендованная квартира была довольно маленькая и много вещей я туда не покупал. Балкона и кладовки там не было.

Новый дом отличный (построен в 2012 году). Особенно шикарный лифт. Квартира сама тоже отличная. Видно, что в ней жили, но внутри всё хорошо: как мебель, так и электроника. Люди покупали для себя. Прожили там 7 лет.

Через пару дней мне оперативно подключили интернет. 2 дня на Кипре — это оперативно. Другие провайдеры подключают неделями. Мы это уже много раз проходили, за годы жизни на Кипре. Например, в этом блоге можно поискать по слову Primetel.

Тихий район (запад Лимассола). Вокруг 2-3-этажные дома. До супермаркетов 2-3 минуты на машине.

Я очень доволен.

Впервые за долгое время смог полежать в ванной (в прошлой квартире ванны не было, только душ).

Единственный минус — парковка. Она находится под зданием (ground floor), между столбами. И туда достаточно тяжко заезжать.
Первый раз, когда приехал с Мишкой, честно пытался туда заехать. Заехал передом, чуть не поцарапал свою (и так уже поцарапанную) машину о стены и столбы, потом еле выехал. Мишка показывал руками расстояние до стен. Потом таким же макаром еле заехал, но уже задом. Туда надо заезжать задом, подумал я тогда.
Решил, что ну его нахрен, буду парковаться пока на улице, около дома. Парковался так до сегодняшнего дня. Сегодня утром мне подняли все дворники, давая понять, что тут стоять нельзя. Хотя я ничье место не занимал.

После того, как переехал, вернулся в арендованную квартиру и полностью отмыл ее, чтобы вернуть. Мне там должны еще вернуть депозит, отдельная история.

Как оно сейчас

Очень странные ощущения.
Предыдущие 16 лет я жил в съемных квартирах (3 года в Москве и потом 13 на Кипре).
До сих пор не могу свыкнуться с мыслью, что это не арендованная квартира.
По сути, она принадлежит банку (пока не выплачу ипотеку), но по документу (в соответствии с титулом), она моя.
Наверное, потом привыкну.

Часто спрашивают, какой тут процент по ипотеке. При желании, это всё гуглится по фразе “house loan + bank name”. Также на сайтах банков есть калькуляторы, которые точно показывают, сколько нужно будет заплатить. Процент по ипотеке зависит от величины первоначального взноса. В моем случае — 2.4%. Да, 2.4. Прямо скажу, что пожив тут, 6% или 19% уже выглядят дико.

Сделал для себя список того, что надо будет в квартиру купить и что сделать.
В следующем году буду копить дочери на обучение в Голландии и квартирой буду заниматься по-минимуму.
Думаю, в 2022-м начну постепенно менять окна на пластиковые, потом двери, потом утеплять пол, красить стены.
Хотя изначально думал, что квартирой — в отличие от дома — заниматься будет не нужно. Выглядит она, как новая.

Некоторые меня теперь называют коренным киприотом :)


Назад 

Комментарии на “Покупка квартиры на Кипре”

  1. Dmitry говорит:

    Поздравляю Андрей! Хорошее вложение и начало года! С Рождеством и Новым Годом тебя! Пусть всё будет хорошо!

  2. Andrey Kashukov говорит:

    Спасибо! С праздниками!

  3. Алексей говорит:

    Поздравляю! А цены из-за ковида не упали? И почему образование в Голландии для граждан ЕС не бесплатное?

  4. Andrey Kashukov говорит:

    Спасибо! На некоторые квартиры были скидки. Есть бесплатные ВУЗы, но конкретно этот — платный.

Написать мне